Du freust dich schon auf deine neue Wohnung, bei der Rückzahlung der Kaution bist du aber weniger optimistisch? Verstehen wir, beim Auszug kommen sich Mieter*innen und Vermieter*innen dabei gern mal in die Quere. Ist der Bierfleck am Boden okay oder muss die Kaution dafür herhalten? Und wie sieht’s mit den Löchern an den Wänden aus? Wir beantworten dir die sechs wichtigsten Fragen zum Thema Kaution, damit du mit Sicherheit nicht über den Tisch gezogen wird!
1. Was genau ist die Kaution eigentlich?
Die Kaution ist in erster Linie eine Sicherheitsleistung für den*die Vermieter*in. Diese*r gibt seine Wohnung in die Obhut von Fremden und will sie in guten Händen wissen. Die Kaution wird als Geldbetrag von Vermieter*innen für den Fall eingezogen, das während eures Mietverhältnisses Schäden oder Kosten durch dich verursacht werden.
Falls im Zuge des Mietverhältnisses solche Schäden entstanden sind, kann es sein, dass du nicht die volle oder gar keine Kaution zurück bekommst. Ist natürlich auch von Schadensart und -grad abhängig. Außerdem dient die Kaution als Absicherung für den Fall, dass du deine Miete nicht bezahlst.
Kaution ist also nicht nur Abzocke, sondern auch Absicherung für die Vermietung.
2. Bist du dazu verpflichtet, Kaution zu zahlen? Wie hoch darf sie sein?
Die Mietkaution hat sich zwar irgendwie eingebürgert, ist allerdings nicht mietrechtlich als Pflicht festgelegt. Will der*die Vermieter*in eine Kaution von dir, so muss das vertraglich festgelegt werden. Außerdem kann im Nachhinein keine Kaution mehr von dir verlangt werden.
Auch zur idealen Höhe der Kaution will sich niemand so richtig bekennen. Sie muss jedenfalls in einem angemessenen Verhältnis zum Wertes des Mietobjekts stehen. Obwohl sich die meisten Kautionen auf zwei bis drei Brutto-Monatsmieten belaufen, hat der Oberste Gerichtshof als Höchstmaß sechs Brutto-Monatsmieten festgelegt.
3. In welchem Fall dürfen Vermieter*innen deine Kaution behalten?
Die Wohnung sollte wieder so verlassen werden, wie du sie vorgefunden hast. Ist das nicht der Fall, kann die Kaution oder Teile davon von Vermieter*innen behalten werden. Ob und wie viel abgezogen wird, kommt stark auf den Schadensgrad an. Selbst dann darf aber nicht der Neuwert verlangt werden, sondern der Zeitwert.
Wenn du am Ende des Mietverhältnisses mit der Miete im Rückstand bist, kann der fehlende Betrag von deiner Kaution abgezogen werden.
4. Was gilt als Abnutzung?
Was Abnützung und was Schaden ist, ist zwar am Papier festgelegt, in der Praxis aber nicht immer so einfach nachzuvollziehen. Aber keine Sorge, gerade in den letzten Jahren wird rechtlich immer mehr darauf geachtet, dass Mieter*innen beim Thema Kaution nicht abgezogen werden. Was bei geschickter Vertragsformulierung früher ein netter Nebenverdienst für Vermieter*innen war, ist jetzt schon genauer festgelegt.
Eine Abnutzung, die Produkt des normalen Wohnverhaltens ist, darf dir als Mieter*in nicht mehr von der Kaution abgezogen werden. Der Grad der Abnutzungen ist vor allem auch daran bemessen, wie lange du in der Wohnung gewohnt hast.
Lichtverfärbungen an Boden, Wänden und übernommenen Möbeln sind ein klassisches Beispiel für Abnutzungen. Auch kleine Kratzer am Boden und Löcher für Bilder an der Wand führen nicht dazu, dass du deine Kaution verlierst. Bei Löchern macht’s allerdings die Menge und die Größe: Sind mehrere faustgroße Löcher in der Wand, wird’s mit der Rückerstattung der Kaution womöglich schwierig.
Auch beim Thema Wandfarben kommen oft Unklarheiten auf. Der Glaube, dass beim Auszug die Wohnung ausgemalt werden muss, stimmt nicht. Hast du die Wände in deiner Wohnung während des Mietverhältnisses gestrichen? So lange die Farbe hell und neutral ist, musst du auch das nicht überstreichen.
5. Was gilt als Schaden?
Als Schaden gilt grundsätzlich jeder Schaden, der nicht durch die normale Abnutzung der Wohnung entstanden ist. Dazu zählen zum Beispiel zerbrochene Fliesen im Bad, große Löcher oder Wasserflecken an der Wand und am Boden. Außerdem zählen fehlende Holzteile, fehlende Teile des Teppichbodens und abgeschlagene Leisten zu Schäden.
Obwohl helle und neutrale Wandfarben bleiben dürfen, müssen dunkle oder knallige Farben wieder hell gestrichen werden. Der*die Vermieter*in hat einen Anspruch auf helle Wände, und die dunkle Farbe zählt in so einem Fall als Schaden.
6. Wie kannst du dich absichern?
Umzüge sind sowieso schon stressig, da kannst du zusätzliche Schwierigkeiten mit der Kaution wohl kaum gebrauchen. Um später nicht Aussage gegen Aussage bei der Diskussion mit dem*der Vermieter*in zu stehen, empfiehlt es sich den Zustand des Wohnung beim Einzug schon festzuhalten. Mache Fotos von den Dingen, die sich am ehesten abnutzen könnten und behalte sie bis zu deinem Auszug auf. So lässt sich am Ende feststellen, ob die Schäden und Abnutzungen von dir oder noch von den Vormieter*innen sind.
Wir empfehlen außerdem, zum Einzug ein Übernahmeprotokoll mit dem/der Vermieter*in zu erstellen. Damit bist du für den Fall der Fälle auf der sicheren Seite!
Neu bei der Wohnungssuche und verwirrt über das ganze rechtliche Wirrwarr? Verstehen wir und erklären dir deshalb, worauf du beim Mietvertrag achten musst. So startest du gut informiert in den Umzugsprozess und kannst dich so entspannt wie möglich auf deine neue Behausung freuen!
